Выкуп доли в квартире у родственников
Обновлено 9 сентября 2026 · Юридический отдел «Петербург Недвижимость», Санкт-Петербург и Ленобласть
Коротко. Сделку с долей удостоверяет нотариус. Уведомлять других собственников не нужно, только если покупатель — сам сособственник. Главная ловушка — налоговый вычет: при покупке у супруга, родителей, детей, братьев и сестёр его не дают вообще, а при покупке у бабушки, дедушки, тёти или дяди право на вычет сохраняется. Материнский капитал Соцфонд одобряет прежде всего тогда, когда после сделки квартира целиком переходит семье.
Выкуп доли у родственника выглядит проще, чем сделка с посторонним: договариваться легче, торга почти нет. Юридически это обычная купля-продажа доли, но с двумя особенностями — налоговой и «маткапитальной». Обе всплывают уже после сделки, когда что-то поменять нельзя.
Купля-продажа или дарение: что выбрать
Между близкими родственниками возможны оба варианта, и разница здесь чисто налоговая и практическая.
| Параметр | Купля-продажа доли | Дарение доли близкому родственнику |
|---|---|---|
| Налог у получателя доли | Не возникает: это покупка, а не доход | Не возникает, если даритель — член семьи или близкий родственник (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) |
| Налог у передающего долю | НДФЛ, если он владел долей меньше минимального срока — трёх или пяти лет | Не возникает: дохода нет |
| Имущественный вычет покупателю | Не положен, если стороны взаимозависимы (родители, дети, супруг, братья и сёстры) | Не положен: расходов на приобретение нет |
| Материнский капитал и ипотека | Можно использовать | Нельзя: сделка безвозмездная |
| Форма сделки | Нотариальное удостоверение по общему правилу | Нотариальное удостоверение по общему правилу |
Круг «близких родственников» для дарения шире, чем круг «взаимозависимых лиц» для вычета: в дарении это в том числе бабушки, дедушки и внуки (ст. 14 Семейного кодекса РФ), а в правиле про вычет их нет. Отсюда и практический вывод ниже.
Почему при покупке у близкого родственника не дадут вычет
Имущественный вычет при покупке жилья не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). Перечень таких лиц закрыт (ст. 105.1 НК РФ): супруг, родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун и подопечный.
Бабушки, дедушки, внуки, тёти, дяди и двоюродные родственники в этот перечень не входят — при покупке доли у них вычет заявить можно. Оговорка одна: налоговый орган вправе через суд доказывать взаимозависимость по фактическим обстоятельствам, если отношения сторон повлияли на цену и условия сделки. Поэтому цена в договоре должна быть рыночной, а расчёты — подтверждёнными.
Сколько на самом деле стоит доля и почему это не просто «часть от цены квартиры» — в статье Оценка стоимости доли в квартире для выкупа.
Материнский капитал: когда одобряют
Закон не запрещает покупать жильё у родственников за материнский капитал, но Социальный фонд проверяет, улучшаются ли жилищные условия семьи на самом деле. Отказы чаще всего получают сделки, после которых у семьи по-прежнему остаётся доля, а не квартира.
Одобряют, наоборот, ситуации, где выкупается недостающая часть: например, семье принадлежат три четверти квартиры, и на средства капитала выкупается оставшаяся четверть. Метраж, приходящийся на семью, объективно растёт — это и есть улучшение жилищных условий. Оформление проходит через нотариальное обязательство выделить доли детям.
Подробнее про сами инструменты — в статье Выкуп доли в квартире материнским капиталом и в ипотеку. Что меняется, когда выкуплена последняя доля, разобрано в статье Выкуп последней доли в квартире.
Нужно ли уведомлять других собственников
Зависит от того, кто покупает. Если долю выкупает один из сособственников, преимущественное право остальных не действует: правило ст. 250 ГК РФ написано про продажу постороннему лицу. Если же родственник среди собственников квартиры не значится, для закона он посторонний — и других сособственников нужно известить по общим правилам.
Как именно оформляется извещение и сколько ждать ответа — в статье Уведомление о преимущественном праве покупки доли.
Как оформляется сделка
- Договариваетесь о цене. Занижать её ради налога опасно вдвойне: это и повод для претензий налоговой, и слабое место, если сделку когда-нибудь начнут оспаривать.
- Заключаете договор купли-продажи доли и удостоверяете его у нотариуса — по общему правилу для сделок с долями это обязательно (ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости»).
- Проводите расчёты подтверждаемым способом — переводом или через аккредитив. Расписка «деньги передал наличными» между родственниками потом хуже всего защищает обе стороны.
- Регистрируете переход права в Росреестре. Если в сделке участвует материнский капитал, обязательство о выделении долей детям оформляется до подачи документов.
Частые вопросы
Дадут ли налоговый вычет, если выкупить долю у матери или брата?
Нет. Имущественный вычет не предоставляется, когда сделка совершена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). К ним относятся супруг, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, полнородные и неполнородные братья и сёстры, а также опекун и подопечный.
А если выкупить долю у бабушки, дедушки, тёти или дяди?
В перечень взаимозависимых лиц из ст. 105.1 НК РФ они не входят, поэтому право на вычет сохраняется. При этом налоговый орган вправе доказывать взаимозависимость через суд, если отношения сторон повлияли на условия и цену сделки.
Одобрит ли Соцфонд материнский капитал на выкуп доли у родственника?
Закон не запрещает такие сделки, но фонд проверяет, действительно ли улучшаются жилищные условия. На практике одобряют, когда выкупается именно недостающая доля и после сделки квартира целиком переходит в собственность семьи; отказы чаще связаны с покупкой доли, которая ничего не меняет для семьи.
Нужно ли уведомлять других собственников о сделке с родственником?
Если покупатель — один из участников долевой собственности, извещать остальных не нужно: преимущественное право по ст. 250 ГК РФ работает при продаже постороннему лицу. Если родственник в числе собственников не значится, он для закона посторонний, и других сособственников уведомляют по общим правилам.
Правовая база
- П. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ — имущественный вычет не предоставляется при сделке между взаимозависимыми лицами.
- Ст. 105.1 Налогового кодекса РФ — перечень взаимозависимых лиц: супруг, родители и дети, братья и сёстры, опекун и подопечный.
- П. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ — освобождение от НДФЛ при дарении от члена семьи или близкого родственника.
- Ст. 14 Семейного кодекса РФ — родство по прямой восходящей и нисходящей линии, включая бабушек, дедушек и внуков. Для налоговых целей перечень берётся из п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.
- Ст. 250 Гражданского кодекса РФ — преимущественное право покупки доли при продаже постороннему лицу.
- Ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей.
- Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ — направление материнского капитала на улучшение жилищных условий.
Расскажите, кому принадлежит доля и как планируете рассчитываться — подскажем, что выгоднее в вашем случае и какие документы готовить.