Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько вернут
Обновлено 10 октября 2026 · Юридический отдел «Петербург Недвижимость», Санкт-Петербург и Ленобласть
Коротко. Лимит вычета по расходам на покупку — 2 млн рублей, к возврату до 260 тысяч. По процентам по ипотеке — 3 млн, к возврату до 390 тысяч. Вернуть можно только то, что вы фактически уплатили в виде НДФЛ. Остаток по покупке переносится на будущие годы и на другие объекты, остаток по процентам — нет. Вычет не дадут при покупке у близкого родственника. Срока давности у права нет, но вернуть налог можно максимум за три последних года.
Вокруг вычета много путаницы: его считают «подарком от государства», ждут миллионы и удивляются отказам. На деле это возврат уже уплаченного вами налога, и правила у него довольно жёсткие. Разберём по порядку.
Два разных вычета
Их часто смешивают, хотя лимиты и правила разные.
- По расходам на приобретение — лимит 2 млн рублей. Максимум к возврату 260 тысяч (13% от лимита).
- По процентам по целевому кредиту — лимит 3 млн рублей. Максимум к возврату 390 тысяч. Считается именно от уплаченных процентов, а не от суммы кредита.
Если квартира куплена дешевле 2 млн, вычет равен её стоимости, а разница остаётся «в запасе» для следующей покупки.
Главное ограничение: вернут не больше, чем вы заплатили налога
Это механизм возврата НДФЛ, а не выплата. Если за год с вас удержали 80 тысяч налога, за этот год и вернут максимум 80 тысяч, даже когда право на вычет куда больше. Остаток переносится на следующие годы.
Отсюда следствие: человек без облагаемого НДФЛ дохода — например, работающий неофициально или на некоторых спецрежимах — вернуть ничего не сможет, пока такой доход не появится.
Когда вычет не дадут
- Покупка у взаимозависимого лица — супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун и подопечный. Самое частое основание для отказа
- Оплата за счёт средств работодателя, бюджета или материнского капитала — эта часть расходов из вычета исключается
- Право на вычет по покупке уже полностью использовано ранее
- Нет расходов, подтверждённых документами
Про материнский капитал важно понимать: вычет не отменяется, но считается только с той части, которую вы оплатили собственными или кредитными деньгами. Смежная тема — в статье Продажа квартиры, купленной с материнским капиталом.
Что переносится, а что сгорает
Разница между двумя вычетами, из-за которой теряют деньги.
Вычет по покупке переносится. Не выбрали 2 млн на первой квартире — остаток используете при следующей покупке.
Вычет по процентам — нет. Он предоставляется в отношении только одного объекта. Если ипотека была небольшой и проценты не выбрали лимит, перенести остаток на другую квартиру уже нельзя. Поэтому при планировании нескольких покупок имеет смысл заявлять процентный вычет по самой «дорогой» по процентам ипотеке.
Про сроки
Два правила, которые постоянно путают:
- Право на вычет не сгорает. Квартира куплена десять лет назад — заявить вычет всё ещё можно
- Но вернуть налог можно только за три последних года. То есть за давние периоды НДФЛ уже не вернут
Отдельное правило для пенсионеров: они вправе перенести остаток вычета на три года, предшествующих году покупки.
Как получить
Через налоговую по декларации
Классический путь: по окончании года подаётся декларация 3-НДФЛ с документами, деньги приходят одной суммой на счёт.
Через работодателя
Не нужно ждать конца года: налоговая выдаёт уведомление о праве на вычет, работодатель перестаёт удерживать НДФЛ, и зарплата приходит больше. Удобно, когда покупка свежая и ждать не хочется.
Упрощённый порядок
Без декларации и документов: налоговая сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете по данным от банков. Если оно появилось — достаточно подписать. Появляется не у всех, поэтому рассчитывать на него как на единственный вариант не стоит.
Связь с ценой в договоре
Практический момент, который стоит реальных денег. Вычет считается от суммы в договоре, подтверждённой платёжными документами. Согласившись на занижение цены ради экономии продавца на налоге, покупатель уменьшает собственный вычет — и платит за чужую выгоду дважды, потому что при будущей продаже расходы на приобретение тоже будут считаться по заниженной сумме. Подробно — в статье Занижение цены в договоре купли-продажи.
Частые вопросы
Сколько денег реально вернут?
Вычет уменьшает налогооблагаемый доход, а возвращается уплаченный с него НДФЛ. По расходам на покупку лимит вычета — 2 млн рублей, то есть к возврату до 260 тысяч. По процентам по ипотеке лимит — 3 млн рублей, к возврату до 390 тысяч. Больше, чем вы фактически уплатили налога, вернуть нельзя.
Можно ли получить вычет, если квартира куплена у родственника?
Нет, если продавец — взаимозависимое лицо: супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекун или подопечный. Это одно из самых частых оснований для отказа, и обойти его нельзя: сделка может быть абсолютно реальной и оплаченной, но право на вычет всё равно не возникает.
Сгорает ли неиспользованный остаток вычета?
По расходам на покупку остаток переносится на следующие годы и может быть использован при приобретении другого жилья, пока не исчерпан лимит в 2 млн рублей. А вот вычет по процентам по ипотеке предоставляется только по одному объекту: если лимит в 3 млн по нему не выбран, остаток на другую квартиру не переносится.
Есть ли срок, в течение которого нужно заявить вычет?
Само право на вычет не имеет срока давности — заявить его можно и через много лет после покупки. Ограничение в другом: вернуть НДФЛ можно только за три последних года. Пенсионеры могут перенести остаток вычета ещё и на три года, предшествующих году покупки.
Что такое упрощённый порядок получения вычета?
Это получение вычета без подачи декларации и подтверждающих документов: налоговая сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете по данным, поступившим от банков и других источников. Если такое заявление появилось, достаточно его подписать. Появляется оно не у всех и не всегда, поэтому обычный порядок с декларацией никуда не делся.
Как вычет связан с заниженной ценой в договоре?
Напрямую: вычет считается от суммы, указанной в договоре и подтверждённой платёжными документами. Если продавец попросил занизить цену, вы теряете часть вычета — и эта потеря ложится именно на покупателя, а не на продавца, ради чьей экономии занижение и делалось.
Правовая база
- Пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ — имущественные вычеты по расходам на приобретение жилья и по процентам по целевым займам.
- П. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ — предельный размер вычета 2 млн рублей и перенос остатка на другие объекты.
- П. 4 ст. 220 Налогового кодекса РФ — предельный размер вычета по процентам 3 млн рублей в отношении одного объекта.
- П. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ — отказ в вычете при покупке у взаимозависимых лиц и при оплате за счёт средств работодателя или бюджета.
- Ст. 105.1 Налогового кодекса РФ — определение взаимозависимых лиц.
- П. 7 и 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ — получение вычета через налоговый орган и через работодателя.
- Ст. 221.1 Налогового кодекса РФ — упрощённый порядок получения вычетов.
- Ст. 79 Налогового кодекса РФ — возврат денежных средств, формирующих положительное сальдо единого налогового счёта. До 2023 года возврат переплаты регулировался ст. 78, с переходом на единый налоговый счёт она стала статьёй о зачёте.
- П. 10 ст. 220 Налогового кодекса РФ — перенос остатка вычета для пенсионеров.
Сумма к возврату считается по конкретным документам: пришлите договор, платёжные документы и справку о доходах — скажем, сколько реально вернётся и за какие годы. Это общая информация, а не индивидуальная налоговая консультация: по спорным случаям итоговое решение принимает налоговый орган.