Налог при продаже доли в квартире
Обновлено 15 сентября 2026 · Юридический отдел «Петербург Недвижимость», Санкт-Петербург и Ленобласть
Коротко. Если доля была в собственности дольше минимального срока — трёх или пяти лет — налога нет и декларацию подавать не нужно. Если меньше, доход уменьшают вычетом: при продаже доли отдельным договором миллион рублей вычета достаётся каждому продавцу целиком, а при продаже всей квартиры одним договором тот же миллион делится между собственниками пропорционально долям. Доход считают не ниже 70% кадастровой стоимости, приходящейся на долю.
Налог при продаже доли считается по тем же правилам, что и при продаже квартиры, но с одной особенностью, на которой теряют деньги: результат зависит от того, как оформлена сделка — одним договором на всю квартиру или отдельным на каждую долю.
Когда налога нет вообще
НДФЛ не платят, если доля была в собственности дольше минимального предельного срока владения: трёх лет — для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья, пяти лет — в остальных случаях.
Важный нюанс для тех, кто собирал квартиру по частям: если доли получены в разное время, срок владения считается с даты возникновения права на первую долю. Подробнее — в статье Выкуп последней доли в квартире.
Вычет: миллион на объект или на каждого
| Как оформлена продажа | Сколько вычета | Что это значит на практике |
|---|---|---|
| Квартира продана целиком, один договор, продавцы — все сособственники | 1 млн рублей на объект, делится пропорционально долям | При доле 1/2 вычет — 500 тысяч, при 1/4 — 250 тысяч |
| Доля продана отдельным договором как самостоятельный объект | 1 млн рублей полностью каждому продавцу | Два собственника, продавшие доли двумя договорами, получают по миллиону вычета |
| Вместо вычета — подтверждённые расходы | Доход уменьшается на сумму, за которую эта доля была куплена | Выгоднее вычета, если доля покупалась дороже миллиона и есть документы |
Отсюда практический вывод: способ оформления сделки стоит обсудить до подписания, а не после. Покупателю обычно безразлично, один договор или несколько, а разница в налоге у продавцов может быть существенной.
Кадастровая стоимость: почему занижать бессмысленно
Если в договоре указать сумму меньше, чем 70% кадастровой стоимости доли, налоговая всё равно посчитает доход от этой величины (ст. 214.10 НК РФ). Экономии не получится, а у покупателя появится отдельный риск: при оспаривании сделки ему вернут только то, что написано в договоре.
Декларация: когда её можно не подавать
Если срок владения превышает минимальный, декларация не нужна. Если срок меньше, но доход от продажи недвижимости не превышает 1 млн рублей, декларацию тоже можно не подавать — это правило действует с 2021 года (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Во всех остальных случаях 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплачивается до 15 июля.
Отдельная история — сделки между родственниками: там теряется право на имущественный вычет у покупателя. Разбор — в статье Выкуп доли в квартире у родственников.
Частые вопросы
С какой суммы платится налог при продаже доли?
С дохода, уменьшенного на вычет или на подтверждённые расходы на её приобретение. При этом доход не может быть меньше 70% кадастровой стоимости, приходящейся на долю (ст. 214.10 НК РФ).
Почему у одного продавца вычет миллион, а у другого только 500 тысяч?
Дело в оформлении. При продаже квартиры целиком одним договором вычет в 1 млн рублей делится между собственниками пропорционально долям. Если каждая доля продана отдельным договором как самостоятельный объект, вычет в 1 млн рублей полагается каждому продавцу.
Нужно ли подавать декларацию, если доля продана за 900 тысяч?
Нет. С 2021 года декларацию при продаже недвижимости можно не подавать, если доход не превышает 1 млн рублей (п. 4 ст. 229 НК РФ). Если срок владения больше минимального, декларация не нужна независимо от суммы.
Как считается срок владения, если доли получены в разное время?
По позиции ФНС и Минфина — с даты возникновения права собственности на первую долю в этой квартире. Более поздние доли этот срок не обнуляют.
Правовая база
- Ст. 217.1 Налогового кодекса РФ — минимальный предельный срок владения объектом недвижимости.
- Пп. 1 и 3 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ — вычет 1 млн рублей и его распределение между совладельцами пропорционально долям.
- Пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ — уменьшение дохода на фактические расходы вместо вычета.
- Ст. 214.10 Налогового кодекса РФ — доход не ниже 70% кадастровой стоимости.
- П. 4 ст. 229 Налогового кодекса РФ — освобождение от подачи декларации при доходе от продажи недвижимости до 1 млн рублей.
Скажите, как давно доля у вас и как планируете оформлять сделку, — посчитаем, во что обойдётся налог при разных вариантах.