Дарение доли вместо продажи: зачем так делают и чем это кончается
Коротко. Схема выглядит красиво: долю не продают, а «дарят», поэтому уведомлять сособственников по ст. 250 ГК РФ формально не нужно. На практике это притворная сделка — она прикрывает куплю-продажу и по ст. 170 ГК РФ ничтожна. Сособственник вправе потребовать перевода на себя прав покупателя. Плюс одаряемый-посторонний платит НДФЛ с подаренного, а деньги, переданные «в подарок», юридически не существуют и не взыскиваются.
Человек хочет продать свою долю, но сособственник не отвечает на письма, или отвечает скандалом, или заявляет, что выкупит сам, и тянет месяцами. И тут ему предлагают обход: оформить дарение. Разберём, что именно покупается вместе с этой экономией месяца.
Как устроена схема
Преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ срабатывает только при возмездном отчуждении доли. Дарение безвозмездно, поэтому уведомлять сособственников не требуется. На этом строятся два варианта.
- Дарение целиком. Вся доля оформляется договором дарения, деньги передаются мимо документов — наличными или переводом с любым назначением платежа.
- Дарение микродоли с последующей продажей. Покупателю сначала дарят крошечную часть — он становится сособственником. А сособственники между собой преимущественным правом друг перед другом не связаны, поэтому остаток продаётся ему уже без всяких уведомлений.
Второй вариант выглядит изящнее и именно поэтому встречается чаще. Юридически он ровно так же уязвим: суд смотрит не на форму двух сделок, а на то, что стороны имели в виду.
Что с этим делает закон
| Настоящее дарение | Дарение как обход | |
|---|---|---|
| Деньги | Не передаются | Передаются мимо договора |
| Уведомление сособственников | Не требуется | Не направлено, хотя должно было |
| Квалификация по ГК РФ | Договор дарения, ст. 572 | Притворная сделка, ст. 170 |
| Последствие | Право переходит | Ничтожность, перевод прав покупателя |
| НДФЛ у получателя | Нет только для близкой родни | Есть, если получатель посторонний |
| Защита денег покупателя | Не нужна | Отсутствует |
Ст. 572 ГК РФ прямо оговаривает: при наличии встречной передачи вещи, права или встречного обязательства договор дарением не признаётся. То есть достаточно доказать, что деньги были, — и конструкция рассыпается.
Чем рискует каждая сторона
Продавец
Сделку оспаривают, долю переводят на сособственника по цене, которую тот докажет. Если реальная передача денег подтверждается расписками или переводами, суд опирается на них; если не подтверждается — тем хуже для продавца, цену определят по-другому.
Покупатель
Положение хуже всех. Он отдал деньги по сделке, где денег формально нет. Между подписанием договора дарения и регистрацией права даритель может передумать — и потребовать назад переданную сумму будет не на основании чего. А при признании сделки притворной долю у него забирают.
Сособственник
Он как раз в выигрыше, если не пропустит момент. Три месяца по п. 3 ст. 250 ГК РФ считаются со дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении права, а не со дня сделки. Выписка из ЕГРН с новым собственником — типичная отправная точка такого отсчёта.
Почему нотариус не спасает
Сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), и участники схемы иногда считают удостоверение гарантией. Это не так. Нотариус удостоверяет волю сторон и законность формы, а не то, что дарение было настоящим. Более того, при очевидных признаках притворности он вправе отказать в совершении нотариального действия — и отказывает.
Как сделать то же самое законно
- Определить цену и условия продажи доли.
- Направить каждому сособственнику письменное извещение с ценой и прочими условиями — через нотариуса, чтобы факт направления был бесспорным.
- Выдержать месяц со дня доставки извещения. Ответа ждать не нужно: закон требует уведомить, а не получить согласие.
- Если никто не воспользовался правом — продавать постороннему покупателю по той же цене, что была в извещении. Продать дешевле, чем предлагали соседям, нельзя: это само по себе основание для перевода прав.
Весь обход экономит один месяц. Взамен сделка получает бессрочную уязвимость, покупатель — незащищённые деньги, а получатель доли — налог. Размен явно не в пользу схемы.
Отдельно: если сособственник не выходит на связь или отказывается получать письма, это не тупик. Уклонение от получения извещения фиксируется почтой и не блокирует продажу — именно для таких случаев процедура и построена на уведомлении, а не на согласии.
Частые вопросы
Почему при дарении доли не нужно уведомлять сособственников?
Потому что преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ возникает только при возмездном отчуждении — продаже или мене. Дарение безвозмездно, поэтому формально уведомлять некого. Именно на этой формальности и построена схема обхода.
Могут ли признать такое дарение недействительным?
Да. Если за «подарок» фактически заплатили, это притворная сделка: она прикрывает куплю-продажу и по ст. 170 ГК РФ ничтожна, а к отношениям сторон применяются правила прикрываемой сделки. Дальше сособственник требует перевода на себя прав и обязанностей покупателя — и получает долю по той цене, которую стороны на самом деле согласовали.
Сколько времени есть у сособственника, чтобы оспорить?
Три месяца на требование о переводе прав покупателя — п. 3 ст. 250 ГК РФ. Но отсчёт идёт не с даты сделки, а с того дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Поэтому «прошло три месяца, всё спокойно» — рассуждение ненадёжное.
Какой налог платит одаряемый?
Если он не близкий родственник и не член семьи дарителя, он платит НДФЛ со стоимости подаренной доли. Освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ действует только для супругов, родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, братьев и сестёр. Постороннему человеку «подарок» обходится в заметную сумму налога сверх того, что он заплатил продавцу.
Чем рискует тот, кому дарят долю?
Он отдаёт деньги по сделке, в которой денег юридически нет. Если даритель передумает после подписания договора дарения, но до регистрации, взыскивать переданную сумму будет не по чему: договор дарения не содержит встречного предоставления. А если сделку признают притворной, долю у него заберут — правда, с выплатой той цены, которую докажут в суде.
Как продать долю правильно?
Направить сособственникам письменное извещение с указанием цены и прочих условий продажи, выдержать месяц и, если никто не воспользовался правом, продавать постороннему покупателю. Извещение оформляется через нотариуса — это снимает спор о том, было ли оно вообще. Процедура добавляет месяц к сроку сделки, но делает её неоспоримой по этому основанию.
Правовая база
- Ст. 250 Гражданского кодекса РФ — преимущественное право покупки при возмездном отчуждении доли, месячный срок и трёхмесячный срок на перевод прав покупателя.
- Ст. 572 Гражданского кодекса РФ — понятие дарения; при встречном предоставлении договор дарением не признаётся.
- П. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ — притворная сделка ничтожна, применяются правила прикрываемой сделки.
- П. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ — освобождение от НДФЛ при дарении только для близких родственников и членов семьи.
- Ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей.
Если сособственник не отвечает или тянет время, опишите ситуацию — подскажем, как провести продажу законно и сколько это займёт. Схемы с дарением не предлагаем: они выходят дороже.
← Выкуп доли в квартире · Уведомление о преимущественном праве покупки · К списку статей блога