Нотариальная сделка с недвижимостью
Нотариус нужен не всегда. Он обязателен при продаже доли в праве общей собственности — кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одной сделкой, — и при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному. Это статьи 42 и 54 закона № 218-ФЗ. В остальных случаях нотариус по желанию сторон. Удостоверение снимает часть рисков, но проверку объекта и истории продавца не заменяет.
Когда нотариус обязателен
Правило в законе сформулировано через перечень: нотариальная форма требуется не для всех сделок с жильём, а для нескольких конкретных ситуаций. Всё остальное стороны вправе оформить в простой письменной форме и отнести в МФЦ сами.
| Ситуация | Нотариус |
|---|---|
| Продаётся доля в праве общей долевой собственности | Обязателен |
| Все сособственники продают свои доли одной сделкой целиком | Не обязателен |
| Продаётся квартира, принадлежащая несовершеннолетнему | Обязателен |
| Продаётся имущество гражданина, ограниченного в дееспособности | Обязателен |
| Один собственник продаёт квартиру целиком | По желанию сторон |
| Квартира в совместной собственности супругов, продают оба | По желанию сторон |
Разница между второй и первой строкой — та самая, на которой чаще всего спотыкаются. Если в квартире три собственника по 1/3 и все трое продают одному покупателю по одному договору, нотариус не нужен. Если из троих продаёт только один — нужен, и тут же возникает вопрос уведомления о преимущественном праве покупки.
Что нотариус проверяет, а что нет
Главное заблуждение — считать нотариальную сделку синонимом безопасной. Нотариус отвечает за форму и за законность самого договора, а не за всю историю объекта.
Что он делает:
- устанавливает личность сторон и проверяет их полномочия, в том числе действительность доверенности;
- выясняет, понимают ли стороны смысл и последствия сделки, и соответствует ли договор их действительной воле;
- проверяет принадлежность объекта по сведениям ЕГРН и наличие зарегистрированных ограничений;
- разъясняет сторонам правовые последствия и отвечает за содержание договора;
- как правило, сам направляет документы на регистрацию в электронном виде.
Чего он не делает:
- не исследует историю переходов права за двадцать лет и не ищет отказников от приватизации;
- не проверяет продавца на признаки банкротства и не анализирует его долги;
- не отвечает за то, что через год объявится наследник, о котором никто не знал;
- не занимается расчётами между сторонами, если стороны об этом не договорились отдельно;
- не выясняет, кто фактически живёт в квартире и собирается ли выезжать.
Поэтому проверка юридической чистоты нужна и в нотариальной сделке — это разные задачи, а не дублирующие.
Из чего складывается стоимость
Плата нотариусу состоит из двух частей: федерального тарифа, который установлен законом и одинаков по всей стране, и регионального тарифа, который устанавливает нотариальная палата субъекта. Региональный тариф палата задаёт в пределах, ежегодно рассчитываемых Федеральной нотариальной палатой по утверждённой Минюстом формуле: ниже предела можно, выше — нельзя.
Практический вывод для Санкт-Петербурга: у всех нотариусов города тариф за одно и то же действие одинаков. Искать, где дешевле удостоверить договор, смысла нет — разница может быть только в сервисе и сроках записи.
Как проходит нотариальная сделка
- Стороны согласовывают условия и передают нотариусу документы: паспорта, правоустанавливающие документы, при необходимости согласие супруга и разрешение опеки.
- Нотариус готовит проект договора. Приносить свой текст можно, но переписывать его под свою форму нотариус всё равно будет.
- Стороны знакомятся с проектом. Этот момент важнее, чем кажется: именно здесь проверяют цену, сроки передачи квартиры и перечень лиц, сохраняющих право пользования.
- Подписание в присутствии нотариуса, удостоверительная надпись.
- Нотариус направляет документы на регистрацию перехода права.
- Расчёты проходят по согласованной сторонами схеме — через аккредитив, ячейку или депозит нотариуса. Как выбрать, разобрано в статье о расчётах по сделке.
Что всё равно остаётся на вас
- Проверка истории объекта и продавца — отдельная работа, нотариус её не выполняет.
- Условие о сроке освобождения квартиры и снятия с регистрационного учёта: нотариус впишет то, о чём вы договорились, но не придумает это за вас.
- Безопасная схема расчётов и момент, в который продавец получает деньги.
- Понимание, что будет, если сделка не зарегистрируется: кто и в какие сроки возвращает деньги.
Частые вопросы
Если нотариус удостоверил договор, сделку уже нельзя оспорить?
Можно. Нотариальная форма снижает риск оспаривания по мотиву подделки подписи или непонимания условий, потому что нотариус устанавливает личность и разъясняет последствия. Но основания вроде прав наследника, о котором не знали, отсутствия согласия супруга или банкротства продавца никуда не исчезают — они лежат за пределами того, что проверяет нотариус.
Можно ли выбрать нотариуса подешевле?
В пределах одного региона — нет. Федеральный тариф установлен законом, а региональный утверждает нотариальная палата субъекта, и он обязателен для всех нотариусов этого региона. Разница бывает в скорости записи и в том, насколько подробно с вами разбирают договор.
Обязателен ли нотариус, если долю продают родственнику?
Да. Закон смотрит на предмет сделки, а не на отношения сторон: отчуждение доли в праве общей собственности удостоверяется нотариально независимо от того, кто покупатель. Подробнее о таких сделках — в статье о выкупе доли у родственников.
Все собственники продают квартиру целиком. Нужен нотариус?
Нет, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Это прямое исключение из правила об обязательной нотариальной форме. Если же хотя бы один из них в сделке не участвует, нотариус обязателен.
Кто платит нотариусу — продавец или покупатель?
Закон этого не распределяет, вопрос решают стороны. На практике чаще платит покупатель или стороны делят сумму пополам. Договариваться об этом нужно до визита, а не у стойки: тариф по дорогой квартире — ощутимая сумма.
Можно ли удостоверить договор, который мы составили сами?
Принести свой проект можно, и это полезно: в нём видно, о чём вы договорились. Но нотариус отвечает за содержание удостоверяемого документа, поэтому приведёт текст к форме, за которую готов отвечать. Спорные условия лучше обсудить заранее, а не на подписании.
Правовая база
- Ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности и исключение для случая, когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке.
- Ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, ограниченному в дееспособности.
- Ст. 163 Гражданского кодекса РФ — нотариальное удостоверение сделки и его последствия.
- Ст. 165 Гражданского кодекса РФ — последствия несоблюдения нотариальной формы сделки.
- Ст. 35 Семейного кодекса РФ — нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение общим имуществом.
- Основы законодательства Российской Федерации о нотариате — обязанности нотариуса, порядок удостоверения сделок, федеральный и региональный тарифы.
Не уверены, нужен ли нотариус в вашей сделке, — опишите, сколько собственников у объекта, как распределены доли и кто участвует в продаже. Скажем, какая форма обязательна и что в вашем случае придётся проверить помимо документов, которые посмотрит нотариус.
← Сопровождение сделок · Договор купли-продажи квартиры · Уведомление о преимущественном праве · К списку статей блога