Квартира в аварийном доме: можно ли продать
Продать квартиру в доме, признанном аварийным, закон не запрещает — сделка регистрируется обычным порядком. Но с 28 декабря 2019 года действует часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса: тот, кто купил жильё уже после признания дома аварийным, при изъятии получит возмещение не больше суммы, за которую купил. Наследников это не касается. Отсюда узкий круг покупателей, отказ банков в ипотеке и существенный дисконт в цене.
Что значит «дом признан аварийным»
Аварийным дом становится не по ощущениям жильцов и не по трещине в стене, а по решению межведомственной комиссии, которая действует по правительственному Положению о признании помещения жилым и дома аварийным. Комиссия обследует дом, оценивает износ и состояние конструкций и выносит заключение, на основании которого орган власти принимает решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Проверить статус дома до сделки можно: решения публикуются органами власти, сведения есть в региональных перечнях аварийного жилья и в системе жилищно-коммунального хозяйства. Это первое, что делает любой внимательный покупатель, увидев старый адрес.
Важно отличать аварийный дом от ветхого и от дома, включённого в программу реновации или капитального ремонта. Юридические последствия у них разные, а слово в объявлении часто одно.
Главное ограничение — для того, кто покупает
Продавать квартиру в аварийном доме закон не запрещает. Собственник распоряжается своим имуществом свободно, и Росреестр такую сделку зарегистрирует. Но с 28 декабря 2019 года действует часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса, и она меняет экономику вопроса для покупателя.
Смысл нормы: если человек приобрёл жильё уже после того, как дом признали аварийным, то при изъятии он получит возмещение, ограниченное суммой, за которую он это жильё купил. Не рыночную стоимость квартиры, а свою цену покупки. Исключение сделано для тех, к кому право перешло по наследству.
Здесь нужна честная оговорка. По вопросу о том, применяется ли ограничение к тем, кто купил квартиру до 28 декабря 2019 года, позиции расходятся: часть практики исходит из того, что норма не имеет обратной силы, но есть и решения, где суд применял её к ранее возникшим отношениям. Исход конкретного спора зависит от дат признания дома аварийным, покупки и изъятия. Это та ситуация, где общая статья не заменяет разбор конкретных документов.
Что получает собственник при расселении
При изъятии жилья для государственных или муниципальных нужд собственнику положено возмещение. В него входит не только стоимость самой квартиры:
- рыночная стоимость жилого помещения;
- рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество дома, включая долю в праве на земельный участок;
- убытки, причинённые изъятием: расходы на переезд, на поиск другого жилья, на оформление права собственности на него, временное пользование другим помещением до приобретения нового.
По соглашению с собственником вместо денег может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости в размер возмещения. Принудить к такому обмену нельзя — это именно соглашение.
Почему цена ниже и кто такие квартиры покупает
| Обычная квартира | Квартира в аварийном доме | |
|---|---|---|
| Ипотека | Доступна | Банки такие объекты, как правило, не кредитуют |
| Круг покупателей | Широкий | Узкий: расчёт наличными, инвесторы, профильные покупатели |
| Что получит покупатель при расселении | Вопрос не стоит | Возмещение может быть ограничено ценой покупки |
| Срок экспозиции | Недели и месяцы | Часто месяцы, вплоть до снятия с продажи |
| Торг | В пределах рынка | Существенный: покупатель закладывает ограничение по возмещению |
Отсюда простой вывод для продавца: ждать за такую квартиру рыночную цену обычного жилья не стоит, а срочная продажа почти всегда идёт через покупателя, который работает со сложными объектами. Как устроен такой срочный выкуп квартиры, разобрано отдельно.
Что проверить и подготовить до продажи
- Точный статус дома: аварийный, ветхий или включён в программу. От этого зависит и цена, и то, что вы обязаны сообщить покупателю.
- Дату решения о признании дома аварийным и дату, когда вы сами стали собственником, — именно эта пара дат определяет положение покупателя.
- Основание вашего права: покупка, наследство, приватизация. Для наследников ограничение по возмещению не применяется.
- Наличие решения об изъятии и сроков расселения, если они уже назначены.
- Долги по коммунальным платежам и взносам: в таких домах они накапливаются чаще. Что с ними делать при продаже — в статье о квартире с долгами.
Умалчивать статус дома бессмысленно и опасно: покупатель всё равно увидит его в открытых источниках, а сокрытие существенного обстоятельства — повод для спора о сделке.
Частые вопросы
Можно ли вообще продать квартиру в аварийном доме?
Да. Прямого запрета нет: собственник вправе распоряжаться своим имуществом, сделка регистрируется в обычном порядке. Ограничение касается не продажи, а размера возмещения, которое получит покупатель при изъятии жилья.
Покупатель получит рыночную стоимость при расселении?
Если он купил квартиру уже после признания дома аварийным — по части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса возмещение ограничено суммой, за которую он её приобрёл. Для наследников это ограничение не действует. Именно поэтому такие квартиры покупают с большим дисконтом.
Я унаследовал квартиру в аварийном доме. Моё возмещение тоже ограничено?
Нет, для случая, когда право возникло в порядке наследования, закон делает исключение. Но если вы продадите квартиру, ограничение будет действовать уже в отношении покупателя — на цену это влияет.
Дом признали аварийным после того, как я купил квартиру. Что это меняет?
В вашем положении ограничение по цене покупки не рассчитано на такой случай: оно адресовано тем, кто приобретал жильё, уже зная о статусе дома. Но практика по применению нормы неоднородна, и точный ответ даёт только разбор дат по вашим документам.
Можно ли получить вместо денег новую квартиру?
Можно, но только по соглашению с органом, который изымает жильё. Стоимость предоставляемого помещения засчитывается в размер возмещения. Требовать именно квартиру, а не деньги, собственник не вправе, как и обязать его взять жильё вместо денег нельзя.
Стоит ли дожидаться расселения вместо продажи?
Зависит от того, назначены ли сроки и что именно предлагают. Если решение об изъятии принято и сроки понятны, ожидание часто выгоднее. Если дом признан аварийным, а программа расселения не определена, ждать можно годами — и всё это время платить за содержание жилья, которым трудно пользоваться.
Правовая база
- Ст. 32 Жилищного кодекса РФ — обеспечение жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения; состав возмещения и возможность предоставления другого жилья по соглашению.
- Ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ — ограничение размера возмещения для тех, кто приобрёл жильё после признания дома аварийным; исключение для наследников. Введена Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ.
- Ст. 209 Гражданского кодекса РФ — права собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом.
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 — Положение о признании помещения жилым, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
- Ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ — последствия сообщения недостоверных сведений об объекте, если продавец давал заверения.
Хотите понять, сколько реально стоит ваша квартира в таком доме, — скажите адрес, дату признания дома аварийным и то, как квартира вам досталась. Посчитаем и назовём сумму выкупа: расчёт бесплатный и ни к чему не обязывает.
← Срочный выкуп квартиры · Расселение коммунальной квартиры · Продажа квартиры с обременением · К списку статей блога