Неузаконенная перепланировка: можно ли продать квартиру
Коротко. Продать можно — закон этого не запрещает, и Росреестр зарегистрирует переход права. Проблема не юридическая, а рыночная: ипотечный покупатель почти наверняка отпадёт, потому что оценщик увидит расхождение с планом. Обязанность вернуть квартиру в прежнее состояние переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), поэтому он торгуется. Часть перепланировок узаконивается через суд, часть — не узаконивается никогда.
Человек лет десять назад снёс кладовку, расширил кухню и забыл об этом. Вспомнил, когда пришёл покупатель с ипотекой и банк отказал. Разберём, что в этой ситуации действительно мешает, а что — городская легенда.
Что считается перепланировкой
Жилищный кодекс разделяет два понятия. Перепланировка (ст. 25) — изменение конфигурации помещения: перенос или снос перегородок, устройство проёмов, объединение комнат. Переустройство — перенос инженерных сетей, сантехники, электрооборудования. Оба требуют согласования по ст. 26 ЖК РФ и внесения изменений в технический паспорт.
Не всё, что человек сделал в квартире, вообще относится к перепланировке. Новые обои, замена ванны на том же месте, встроенный шкаф, замена окон в тех же проёмах согласования не требуют. А вот дверной проём в несущей стене — требует, даже если он уже двадцать лет существует.
Что узаконивается, а что нет
| Обычно узаконивается | Не узаконивается практически никогда |
|---|---|
| Снос ненесущей перегородки между комнатами | Снос или ослабление несущей стены |
| Объединение санузла | Перенос санузла или кухни на площадь жилой комнаты соседей снизу |
| Устройство проёма в ненесущей стене | Проём в несущей стене без проекта и усиления |
| Перенос ненесущих перегородок внутри квартиры | Объединение газифицированной кухни с комнатой без плотной двери |
| Демонтаж встроенных кладовых | Присоединение части общего коридора или лестничной клетки |
| Перенос сантехники в пределах мокрой зоны | Вынос радиаторов отопления на балкон |
Правая колонка — это не бюрократическая придирчивость. Там перечислено то, что затрагивает либо прочность дома, либо общее имущество, либо безопасность соседей. Такие изменения возвращают в исходное состояние, и обязанность эта не имеет срока давности.
Три пути для продавца
1. Узаконить до продажи
Самый дорогой по времени и самый выгодный по цене. Потребуется техническое заключение о допустимости выполненных работ, обращение в районную администрацию, а при отказе — иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. На выходе квартира становится обычной и продаётся обычному покупателю, включая ипотечного.
2. Вернуть в исходное состояние
Имеет смысл, когда перепланировка неузакониваема, а работы по возврату недорогие — например, восстановить снесённую перегородку. Если речь о переносе мокрой зоны, возврат обойдётся дороже, чем скидка покупателю.
3. Продать как есть
Быстрее всего и дешевле по цене. Покупатель должен быть предупреждён — это не только порядочность, но и защита продавца: умолчание о существенном недостатке даёт основание оспорить сделку или требовать уменьшения цены. Расхождение с планом лучше прямо зафиксировать в договоре вместе с указанием, что покупатель о нём знает и принимает квартиру в таком состоянии.
Чем рискует покупатель
- Предписание привести помещение в прежнее состояние за свой счёт — обязанность переходит вместе с правом собственности
- Административный штраф по ст. 7.21 КоАП РФ
- Отказ банка в ипотеке при последующей перепродаже — квартира останется неликвидной и для него тоже
- Претензии соседей, если перепланировка затронула общее имущество или их безопасность
- В крайнем случае — иск о продаже жилья с публичных торгов, если собственник игнорирует предписание (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ)
Последний пункт звучит страшнее, чем встречается на практике, но он существует в законе, и упоминать его в переговорах покупатели умеют.
Как проверить квартиру до сделки
- Запросить технический паспорт и поэтажный план с экспликацией.
- Пройтись по квартире с планом в руках и сверить: совпадают ли стены, где санузел и кухня, где дверные проёмы.
- Любое расхождение — повод спросить документ о согласовании. Нет документа — перепланировка самовольная, как бы давно её ни сделали.
- Если расхождение нашлось, до внесения задатка выяснить главное: узакониваемо ли это в принципе. От ответа зависит, торговаться или отказываться.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Да. Запрета нет, Росреестр зарегистрирует переход права: сведения о перепланировке не входят в основания для приостановки регистрации. Сложности начинаются не с законом, а с покупателем — прежде всего с тем, который берёт ипотеку.
Даст ли банк ипотеку на такую квартиру?
Чаще всего нет. Банк требует отчёт об оценке, а оценщик сверяет фактическую планировку с поэтажным планом и указывает расхождение. Часть банков отказывает сразу, часть соглашается при условии, что перепланировка узакониваема и будет оформлена в оговорённый срок. Круг покупателей сужается до тех, кто платит своими деньгами.
Кто отвечает за самовольную перепланировку после продажи?
Новый собственник. Обязанность привести помещение в прежнее состояние по ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса привязана к собственнику помещения, а не к тому, кто ломал стену. Именно поэтому грамотный покупатель торгуется, а неграмотный потом судится с продавцом.
Какой штраф за самовольную перепланировку?
Административная ответственность установлена ст. 7.21 КоАП РФ. Точный размер зависит от состава нарушения и от того, гражданин это или юридическое лицо, — актуальную редакцию статьи стоит смотреть на момент обращения. Но главный риск не штраф, а предписание вернуть всё как было за свой счёт.
Можно ли узаконить перепланировку задним числом?
Можно, если она в принципе допустима. Ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса позволяет суду сохранить помещение в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и нет угрозы их жизни и здоровью. Потребуется техническое заключение о том, что несущие конструкции не затронуты.
Насколько дешевле продаётся квартира с перепланировкой?
Универсальной скидки нет, и называть процент было бы выдумкой. Размер уступки определяется двумя вещами: узакониваема ли перепланировка в принципе и во сколько обойдётся либо её оформление, либо возврат в исходное состояние. Неузакониваемый перенос санузла и снесённая перегородка между комнатами — это разные по цене истории.
Правовая база
- Ст. 25 Жилищного кодекса РФ — понятия переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме.
- Ст. 26 Жилищного кодекса РФ — основания проведения переустройства и перепланировки, согласование с органом местного самоуправления.
- Ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ — самовольными признаются работы, проведённые без согласования или с нарушением проекта.
- Ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ — обязанность собственника привести помещение в прежнее состояние.
- Ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ — сохранение помещения в перепланированном состоянии по решению суда.
- Ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ — продажа жилого помещения с публичных торгов при неисполнении предписания.
- Ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях — ответственность за самовольное переустройство и перепланировку.
Не знаете, узаконивается ли ваша перепланировка, — пришлите поэтажный план и опишите, что менялось. Скажем, что реально сделать и во сколько это обойдётся по сравнению со скидкой покупателю.
← Срочный выкуп квартиры · Проверка юридической чистоты квартиры · К списку статей блога