Продажа квартиры нерезидентом: сколько налога на самом деле
Коротко. Ставка НДФЛ для нерезидента — 30%, но с 1 января 2019 года освобождение по сроку владения работает независимо от налогового статуса. Выдержали три или пять лет — налога нет ни для резидента, ни для нерезидента. Если срок не выдержан, разница жестокая: нерезидент не может применить ни имущественный вычет, ни расходы на покупку, поэтому 30% считаются со всей цены продажи. Статус определяется по дням в России, а не по гражданству, и окончательно — по итогам года.
Про «тридцать процентов для уехавших» слышали все, и многие на этом основании продают в спешке или, наоборот, не продают вовсе. Между тем правило изменилось ещё в 2019 году, и знают об этом далеко не все — включая часть риелторов.
Кто такой нерезидент
Налоговый резидент — физическое лицо, фактически находящееся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ). Всё. Ни гражданство, ни прописка, ни наличие тут квартиры значения не имеют — считаются дни.
Отсюда два следствия, которые регулярно удивляют. Гражданин России, уехавший больше полугода назад и не приезжавший, — нерезидент. Иностранец, живущий здесь постоянно, — резидент и платит по обычным правилам.
Что изменилось в 2019 году
До 2019 года освобождение от НДФЛ по сроку владения было доступно только резидентам: в п. 17.1 ст. 217 НК РФ прямо стояло условие о налоговом резидентстве. Нерезидент платил 30% с любой продажи, независимо от того, сколько лет владел квартирой.
Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ это условие убрал. С 1 января 2019 года положения п. 17.1 ст. 217 и п. 1 ст. 217.1 НК РФ применяются независимо от наличия у человека статуса налогового резидента. Проще говоря: выдержал срок владения — налога нет, где бы ты ни жил.
Два сценария и разница между ними
| Резидент | Нерезидент | |
|---|---|---|
| Срок владения выдержан | Налога нет | Налога нет |
| Минимальный срок | 5 лет, в отдельных случаях 3 года | Тот же |
| Ставка, если срок не выдержан | Основная ставка НДФЛ | 30% |
| Имущественный вычет | Доступен | Недоступен |
| Уменьшение дохода на расходы | Доступно | Недоступно |
| База для налога | Доход минус вычет или расходы | Вся цена продажи |
Верхняя строка — хорошая новость. Нижние три — плохая, и именно они решают. Резидент, продавший квартиру раньше срока, платит с разницы между ценой продажи и ценой покупки: если разницы почти нет, налог почти нулевой. Нерезидент в той же ситуации платит 30% со всей суммы сделки, даже если продал дешевле, чем покупал.
Как считается срок владения
Общее правило — с даты государственной регистрации права. Исключения те же, что и у резидентов, и они важны:
- Наследство — со дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ)
- Дарение от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё — минимальный срок три года, а не пять
- Новостройка — с даты полной оплаты по договору участия в долевом строительстве, а не с момента оформления права
Когда определяется статус
Статус устанавливается по итогам календарного года, в котором получен доход, а не на дату сделки. Человек, продавший квартиру в марте и вернувшийся в Россию к лету, по итогам года может оказаться резидентом — и тогда к его доходу применяются обычные правила, включая вычеты.
Обратное тоже верно: продал в январе, будучи резидентом, уехал в феврале и не вернулся — по итогам года нерезидент, и налог считается по правилам для нерезидентов. Это стоит учитывать, планируя и переезд, и сделку.
Что делать на практике
- Посчитайте дни. Не приблизительно: 183 дня за 12 следующих подряд месяцев, подтверждаются отметками о пересечении границы.
- Проверьте срок владения и основание приобретения. Разница между тремя и пятью годами здесь важнее всего остального.
- Если срок выдержан — продавайте спокойно. Статус на налог не влияет, 2019 год это закрыл.
- Если не выдержан — считайте оба варианта. Иногда дешевле дождаться срока или года, в котором вы будете резидентом, чем платить 30% с полной цены.
- Учтите валютные правила. Расчёты и вывод денег за рубеж подчиняются отдельному регулированию, которое меняется чаще налогового; конкретику уточняйте в своём банке на момент сделки.
Если продать нужно срочно, а ждать выгодного года не получается, имеет смысл считать чистый остаток на руках по обоим вариантам: быстрая сделка с налогом и медленная без него могут оказаться ближе друг к другу, чем кажется.
Частые вопросы
Кто считается налоговым нерезидентом?
Тот, кто провёл в России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ). Гражданство роли не играет: гражданин России, уехавший и не приезжавший, становится нерезидентом, а иностранец, живущий здесь постоянно, — резидентом.
Правда ли, что нерезидент платит 30% с продажи квартиры?
Только если не выдержан минимальный срок владения. Ставка для нерезидентов действительно 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ), но с 1 января 2019 года освобождение по сроку владения применяется независимо от налогового статуса. Выдержали три или пять лет — налога нет вообще, ни по какой ставке.
Какой срок владения нужен нерезиденту?
Тот же, что и резиденту: по общему правилу пять лет, а в отдельных случаях три года — для унаследованного, подаренного близким родственником, приватизированного, полученного по ренте и для единственного жилья. Правила ст. 217.1 НК РФ с 2019 года одинаковы для всех.
Можно ли нерезиденту применить вычет или вычесть расходы на покупку?
Нет. Имущественные вычеты и уменьшение дохода на расходы применяются к доходам, облагаемым по основной ставке. Доходы нерезидента облагаются по ставке 30%, и налоговая база по ним определяется без вычетов. Поэтому при непройденном сроке владения налог считается со всей цены продажи, а не с разницы — это и есть главная ловушка.
Когда определяется статус резидента?
Окончательно — по итогам календарного года, в котором получен доход. Промежуточный статус на дату сделки значения не имеет: если человек продал квартиру в марте, а к декабрю набрал 183 дня в России, он резидент за весь этот год. И наоборот.
Нужно ли подавать декларацию, если налога нет?
Если срок владения выдержан и доход освобождён, декларацию по этому основанию подавать не требуется. Но рассчитывать на то, что налоговая сама всё поймёт, не стоит: при запросе придётся подтвердить и срок владения, и основание приобретения.
Правовая база
- П. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ — определение налогового резидента: 183 календарных дня в течение 12 следующих подряд месяцев.
- П. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ — ставка 30% по доходам нерезидентов.
- П. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ — освобождение доходов от продажи недвижимости при соблюдении минимального срока владения.
- Ст. 217.1 Налогового кодекса РФ — минимальный предельный срок владения и случаи его сокращения до трёх лет.
- Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ — с 1 января 2019 года освобождение применяется независимо от налогового статуса.
- П. 4 ст. 210 Налогового кодекса РФ — налоговая база по доходам, облагаемым по иным ставкам, определяется без применения вычетов.
Живёте за границей и не понимаете, во что обойдётся продажа, — напишите, когда и на каком основании квартира стала вашей. Посчитаем оба сценария и скажем, есть ли смысл ждать.
← Срочный выкуп квартиры · Продажа квартиры по наследству · К списку статей блога